Advocacia Octavio

· Denis Claudio Octavio · Advogado — OAB/SP 328.546

O que conferir na matrícula antes de comprar um imóvel

Desde 2015 a lei concentra na matrícula o que pode atingir o imóvel. Quem lê a matrícula atualizada antes de assinar reduz o risco de perder o bem para dívida alheia.

A compra de imóvel tem uma assimetria conhecida: o comprador entrega dinheiro à vista ou assume financiamento de décadas, e recebe em troca um bem cuja situação jurídica ele não consegue enxergar olhando. A parede não informa se existe penhora. A vizinhança não revela se o vendedor responde a execução.

O que revela é a matrícula, e é por isso que ela é o primeiro documento a pedir.

A matrícula é a biografia do imóvel

Cada imóvel tem uma matrícula no Cartório de Registro de Imóveis da sua circunscrição. Nela ficam registrados os atos que mudam a titularidade e as averbações que informam situações relevantes: construção, hipoteca, penhora, usufruto, indisponibilidade.

O documento certo a pedir é a certidão de matrícula atualizada, emitida em data recente. Cópia de escritura antiga não serve, e a matrícula que o vendedor guardou na gaveta desde a compra dele também não. O que interessa é o que consta hoje.

A regra de 2015 mudou onde se procura

Antes, o comprador diligente precisava sair caçando certidões em foros e órgãos diversos para descobrir se o vendedor tinha processos capazes de atingir o imóvel. A Lei 13.097/2015 alterou essa lógica.

O art. 54 estabelece que os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos anteriores quando determinadas informações não constarem registradas ou averbadas na matrícula. Entre elas estão o registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias e a averbação de constrição judicial ou do ajuizamento de execução. Alteração posterior incluiu a averbação, por decisão judicial, de qualquer tipo de constrição que recaia sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do titular.

A consequência prática é direta: o que não está na matrícula tende a não alcançar o terceiro que comprou confiando nela. A matrícula deixou de ser um documento entre vários e passou a ser o lugar onde a informação deve estar.

Isso reduz o trabalho, e não o elimina. A proteção supõe boa-fé, e boa-fé se perde quando o comprador sabia do problema por outro caminho. Preço muito abaixo do mercado, vendedor com pressa incomum e imóvel ocupado por terceiro continuam sendo sinais que pedem investigação.

O que ler, linha por linha

Comece pela descrição do imóvel e compare com a realidade. Metragem, confrontações e número de unidade precisam bater com o que está sendo vendido. Divergência entre a área registrada e a área construída aparece com frequência em imóvel que sofreu ampliação sem averbação, e resolver isso depois da compra sai mais caro.

Confira quem é o proprietário registrado. Quem assina a venda tem que ser quem consta na matrícula. Se o vendedor herdou e o inventário não foi levado a registro, ele ainda não é o titular.

Leia as averbações até o fim, inclusive as antigas. Hipoteca quitada e não baixada continua figurando. Penhora de execução encerrada também.

Verifique o estado civil e o regime de bens do vendedor. Dependendo do regime, a venda exige a anuência do cônjuge, e a falta dela compromete o negócio.

O que a matrícula não mostra

Débito de IPTU e de condomínio não aparece ali, e acompanha o imóvel: são obrigações que seguem a coisa, e não a pessoa. Certidão negativa da prefeitura e declaração do síndico ou da administradora tratam disso.

Situação de posse também não aparece. Imóvel com inquilino, com ocupante ou com litígio possessório em curso tem matrícula limpa e problema real.

A ordem que funciona

Pedir a certidão atualizada antes de qualquer sinal ou reserva. Ler o documento inteiro, não só a última página. Levantar as certidões que a matrícula não cobre. Só então assinar.

Sinal pago antes da conferência transforma um problema jurídico em problema de negociação, e a posição de quem já entregou dinheiro é sempre pior.

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